집 구할 때 ‘전입신고 하루’가 보증금을 갈라놓는다

집을 구할 때 대부분은 위치, 가격, 교통, 주변 환경부터 본다. 그런데 임차인이 진짜 크게 다치는 순간은 계약서 바깥에서 생긴다. 법이 보호해 준다고 믿었는데, 알고 보니 내가 요건을 못 갖춰서 보호가 작동하지 않는 경우다.

주택임대차보호법은 분명 임차인을 위한 제도다. 하지만 “자동 보험”이 아니다. 전입신고 타이밍, 점유(인도) 여부, 주택 유형(다가구/다세대) 같은 기본을 놓치면 보증금의 순위가 뒤집히고, 경매에서 돈이 날아갈 수도 있다. 오늘은 새집 계약 앞에서 최소한 이것만은 알고 들어가야 하는 포인트를 정리해본다.

■ 오늘 글 한 줄 요약

대항력은 “입주(인도) + 전입신고”로 생기지만, 효력은 ‘전입 다음 날 0시’부터라서 계약 당일의 몇 시간이 보증금 순위를 바꿀 수 있다.

1) 임차인 보호의 출발점, ‘대항력’

주택임대차보호법에서 임차인 보호의 첫 단추는 대항력이다. 대항력이란 임대인이 집을 제3자에게 팔거나 담보로 잡히더라도, 임차인이 “나는 이 집에 대한 임대차 권리가 있다”라고 주장할 수 있는 힘이다.

여기서 많은 사람이 착각하는 포인트가 하나 있다. 대항력은 등기를 해야 생기는 게 아니다. 집을 실제로 인도받아 점유하고, 전입신고까지 마치면 발생한다. 즉, “서류상 계약”이 아니라 “실제 거주 준비가 완료된 상태”를 기준으로 법이 움직인다는 뜻이다.

 

2) 인도(점유)는 ‘열쇠를 받았는가’에서 시작된다

인도란 임차 목적물에 대한 점유가 임차인에게 넘어간 상태를 말한다. 이때 점유는 단순히 “마음으로 내 집이다”가 아니라, 사회 통념상 사실적 지배가 가능하다고 볼 수 있는 객관적인 상태다.

실무적으로는 다음 같은 요소들이 중요하게 취급된다.

• 현관·대문 열쇠를 받았는지
• 공동현관/도어락 비밀번호를 전달받았는지
• 실제 이사가 가능한 상태인지(출입·사용 가능 여부)

한마디로, “이 집을 내가 실제로 쓸 수 있느냐”가 핵심이다.

3) 전입신고의 함정: ‘바로 효력’이 아니라 ‘다음 날 0시’

전입신고는 행정상 주소를 해당 주택으로 옮기는 절차다. “실제로 거주한다”는 사실만으로는 부족하고, 주민등록 주소가 일치해야 법적 보호가 시작된다.

그런데 정말 중요한 포인트는 이거다. 대항력의 효력은 전입신고를 한 날이 아니라, 그 다음 날 0시부터 발생한다.

이 하루(정확히는 몇 시간)의 차이를 악용한 사례가 실제로 존재한다. 임차인이 계약 당일 전입신고까지 마쳤는데, 같은 날 임대인이 저당권을 설정해버리는 경우다. 대항력은 다음 날 0시부터라서, 저당권이 먼저 잡힌 것으로 취급될 수 있고 결국 임차인은 후순위가 되어 경매에서 보증금을 온전히 못 받을 위험이 커진다.

4) 계약 당일 체크리스트: ‘등기부를 한 번 더’

그래서 현실적인 방어법은 단순하지만 강력하다.

잔금 지급 직전(가능하면 계약 당일) 등기부등본을 다시 확인하고, 잔금 지급 + 입주(인도) + 전입신고를 가능한 같은 날에 마쳐 위험 시간대를 최소화하는 것.

“전입신고 했으니 끝”이 아니라, 그 전입이 ‘언제부터 효력인가’를 같이 계산해야 한다.

5) 대항력은 유지도 중요: 전출하면 그 즉시 사라진다

대항력은 한 번 생기면 끝이 아니다. 법은 임차인이 전입을 유지하고 실제 점유를 계속해야 대항력이 유지된다고 본다.

특히 위험한 행동이 하나 있다. 보증금을 돌려받기 전에 급하게 전입신고를 다른 곳으로 옮기는 경우다. 이때 대항력은 전출과 동시에 소멸한다. 그리고 다시 재전입하더라도 “소급 회복”이 아니라, 그 시점부터 새로 발생할 뿐이다.

이사 일정이 급해도, 보증금 정산 전 전입 이동은 최대한 피하는 게 안전하다.

6) 다가구 vs 다세대: ‘건물 전체’로 계산해야 하는 집이 있다

마지막으로 많은 임차인이 놓치는 핵심이 주택 유형이다.

다가구주택은 여러 세대가 살아도 건물 전체가 하나의 부동산으로 등기되는 경우가 많다. 반면 다세대주택은 세대별로 구분등기가 되어 각 세대가 독립된 부동산처럼 취급된다.

이 차이는 보증금 안전성에서 결정적이다. 특히 다가구주택은 “내가 들어가는 세대”만 보지 말고, 건물 전체의 선순위 담보권과 선순위 임차보증금 총액을 같이 봐야 한다. 건물 가치보다 선순위가 더 크다면, 후순위 임차인은 보증금을 다 못 받을 수 있다.

결론은 간단하다. 계약 전 건축물대장 + 등기부등본으로 다가구인지 다세대인지 확인하고, 유형에 맞는 권리 구조를 점검해야 한다.

주택임대차보호법은 임차인을 위한 강력한 장치를 갖고 있다. 하지만 그 장치는 “조건을 갖춘 사람”에게만 작동한다.

전입신고를 언제 했는지, 점유(인도)가 실제로 이뤄졌는지, 다가구인지 다세대인지에 따라 선순위 계산이 달라지는지. 이 기본을 한 번 더 확인하는 습관이 보증금을 지키기도 하고 잃게 만들기도 한다.

집을 구할 때는 좋은 집을 찾는 것도 중요하지만, 위험을 피하는 집을 고르는 게 더 중요하다는 걸 잊지 말아야 한다.

■ 계약 직전, 이 3가지만 체크

1) 잔금 직전 등기부등본 재확인
2) 입주(인도) + 전입신고 ‘같은 날’ 완료
3) 다가구라면 건물 전체 선순위 담보/보증금 확인