전세사기 막으려다 임대주택이 흔들린다? 제도의 역설

뉴스를 보다가 눈에 띈 내용이 있었다. 전세 사기를 막기 위해 만든 제도가, 정작 전세 사기와는 거리가 먼 ‘민간건설임대주택 시장’을 정면으로 흔들고 있다는 이야기였다. 정책의 취지는 분명 좋은데, 결과를 보면 고개가 갸웃해진다.

◆ 뉴스 핵심 요약

• ● 정부의 전세 사기 대책 이후, 보증보험 심사 기준이 대폭 강화됨
• ▶ 감정평가금액이 이전보다 20~30% 낮게 산정되는 사례 증가
• ▪ 민간건설임대주택까지 동일한 기준 적용으로 시장 위축
• ● 민간건설임대 보증사고율은 0.5% 미만으로 매우 낮은 수준
• ▶ 업계는 ‘인정 감정평가 제도’ 개선을 정부에 공식 건의

◆ 왜 이 문제가 중요할까

이 뉴스가 인상 깊었던 이유는 단순히 건설사들의 불만 기사처럼 보이지 않았기 때문이다. 구조를 들여다보면, 정책 하나가 임대시장 전체의 균형을 무너뜨릴 수 있다는 신호처럼 느껴졌다.

민간건설임대주택은 처음부터 10년 이상 장기 임대를 전제로 사업이 설계된다. 단기 차익을 노리는 구조가 아니라, 안정적인 임대 수익과 장기 운영을 기반으로 돌아간다. 그런데 보증보험을 위한 감정평가가 갑자기 20~30% 낮아지면 어떤 일이 벌어질까.

집값이 떨어진 게 아니라, ‘제도상 평가 기준’이 바뀌었을 뿐인데 사업 전체가 위험 사업으로 바뀌어 버린다.

감정평가액이 낮아지면 임대보증금 한도도 줄어든다. 이는 곧 세입자를 구하기 어려워진다는 뜻이고, 공실이 늘어나면 임대사업자는 현금 흐름에 바로 타격을 받는다.

1. 흑자 부도 가능성 수익 구조 자체는 문제가 없는데, 보증 기준 때문에 버티지 못하는 상황
2. 임차인 보증금 불안 제도 변화로 보증금 반환 분쟁 가능성 확대
3. 공공 부담 증가 결국 문제가 터지면 공적 보증기관의 부담으로 돌아올 수 있음

아이러니한 점은, 전세 사기와 직접적인 연관이 적은 민간건설임대주택까지 동일한 잣대를 들이댔다는 것이다. 실제 보증사고율만 봐도 위험군과는 거리가 멀다.

위험을 막기 위한 제도가 오히려 ‘위험하지 않은 시장’을 먼저 흔들고 있다.

업계가 요구하는 개선안은 과도한 특혜라기보다 평가 목적에 맞는 기준을 적용해 달라는 요청에 가깝다. 담보 취득용이 아닌 일반 거래용 평가를 적용하자는 주장도, 시장 논리만 보면 충분히 이해가 간다.

 

전세 사기를 막는 일은 분명 중요하다. 하지만 모든 시장을 하나의 위험군으로 묶어 관리하는 방식이 과연 장기적으로 옳은 해법인지는 다시 생각해볼 필요가 있어 보인다.

💬 전세 사기 예방과 임대시장 안정, 이 두 가지를 동시에 잡을 방법은 없을까요?