집값 잡겠다던 규제, 왜 비싼 아파트만 더 오르고 있을까

부동산 규제가 계속 강화되고 있는데도, 정작 집값 격차는 더 벌어지고 있다는 이야기였다. 특히 고가 아파트는 빠르게 오르는데, 저가 아파트는 제자리걸음을 하면서 “집값을 잡겠다”는 정책의 체감 효과가 왜 이렇게 다르게 나타나는지 궁금해졌다. 이 현상은 단순한 가격 문제가 아니라, 지금 부동산 시장이 어떤 방향으로 움직이고 있는지를 보여주는 신호처럼 보인다.

◆ 숫자가 말해주는 집값 양극화

• ● 1월 서울 아파트 5분위 배율은 6.92로 역대 최고치 기록
• ▶ 상위 20% 아파트 평균 가격은 약 34억6천만 원
• ▪ 하위 20% 아파트 평균 가격은 약 5억 원 수준
• ● 전국 기준 5분위 배율도 12.95로 최고치 경신
• ▶ 고가 아파트 1채 가격으로 저가 아파트 약 13채를 살 수 있는 구조

집값이 오르고 내리는 문제가 아니라, ‘어디만 오르고 있느냐’의 문제다.

◆ 규제가 강해질수록 왜 ‘똘똘한 한 채’로 몰릴까

다주택자 규제의 핵심은 여러 채를 보유하지 말라는 메시지다. 문제는 이 메시지가 시장에서 다른 방식으로 해석된다는 점이다. “여러 채를 가질 수 없다면, 가장 안전하고 오를 가능성이 높은 한 채를 고르자”는 선택이 자연스럽게 강화된다.

규제는 수요를 없애기보다, 수요의 방향을 바꾼다.

① 대출 규제가 강해질수록 고가 주택이 상대적으로 유리해진다. 현금 비중이 높은 수요층은 대출 규제의 영향을 덜 받기 때문이다. 그 결과 중저가 지역보다 고가 지역의 가격 상승폭이 더 크게 나타난다.

② 양도세 중과 유예 종료는 이 흐름에 기름을 붓는 요소다. 여러 채를 들고 가기 어려운 환경에서는 서울 외곽이나 지방 주택부터 매물로 나오고, 핵심 지역의 ‘한 채’는 더 단단히 움켜쥐는 전략이 선택된다.

③ 이 과정에서 시장은 자연스럽게 양극화된다. 팔리는 집과 남는 집, 오르는 집과 멈춘 집의 구분이 더 선명해진다. 결국 집값 문제는 평균이 아니라, 격차의 문제로 변한다.

모두를 눌러서 안정시키는 규제는 현실에서 작동하기 어렵다.

◆ 시장이 우려하는 다음 장면

전문가들이 공통적으로 우려하는 부분은 ‘매물 잠김’이다. 양도세 중과가 본격 시행되면, 단기적으로는 매물이 늘 수 있지만 그 이후에는 오히려 거래가 멈추고 가격이 버티는 구간이 나타날 가능성이 크다는 분석이다.

과거에도 다주택자를 집값 상승의 주범으로 지목한 정책은 반복됐지만, 결과적으로 시장을 안정시키는 데 성공했다고 보기는 어렵다. 오히려 핵심 지역의 희소성을 더 키웠다는 평가도 적지 않다.

◆ 집값 문제, 이제는 다른 질문이 필요하다

지금의 부동산 시장은 “집값이 오르느냐 내리느냐”보다 “어디만 오르고, 누가 더 멀어지고 있느냐”를 묻고 있다. 규제가 집값을 잡기보다 격차를 키우고 있다면, 정책의 목표와 수단을 다시 점검해야 할 시점일지도 모른다.

여러분은 지금 집값 문제의 핵심이 무엇이라고 보시나요?
상승 자체일까요, 아니면 점점 벌어지는 격차일까요?