“영구 특혜는 공평하지 않다” 이재명 대통령이 꺼낸 등록임대 세제 손질 카드

다주택 규제의 핵심은 ‘몇 채를 가졌느냐’가 아니라 그로 인해 발생하는 사회적 비용을 어떻게 나누느냐에 있다. 이재명 대통령이 등록임대주택에 주어지는 양도세 중과 제외 혜택을 다시 꺼내 든 이유도 바로 이 지점에 맞닿아 있다. 한때 등록했다는 이유로, 언제 팔아도 특혜를 받는 구조가 과연 공정한지에 대한 문제 제기다.

◆ 무엇이 문제라고 봤나

• ● 등록임대주택이라는 이유로 다주택 양도세 중과를 영구적으로 제외하는 것이 공정한지 문제 제기
• ▶ 서울 시내 등록 임대주택 약 30만 호(아파트 약 5만 호)가 해당 혜택 적용 대상
• ▪ 임대 의무에 대한 보상은 이미 취득·보유·재산세 감면으로 충분하다는 인식
• ● 임대 종료 이후에도 양도세 특혜가 유지되는 구조가 형평성 논란의 핵심

같은 다주택이라면, 임대 종료 이후에는 같은 기준을 적용해야 한다는 문제의식이다.

◆ 보유세는 사라졌는데, 양도세만 남았다

등록임대주택의 세제 혜택은 크게 두 갈래다. 재산세·종합부동산세 같은 보유세 감면과, 매도 시 한 번 적용되는 양도세 중과 배제다.

문제는 이 두 혜택의 성격이 다르다는 점이다. 보유세 감면은 임대 등록이 말소되면 즉시 사라진다. 반면 양도세 중과 배제는 ‘팔 때 한 번’ 적용되기 때문에, 임대 종료 이후 수년이 지나도 계속 남아 있는 특혜가 된다.

임대 의무는 끝났는데, 혜택만 남아 있는 구조라는 지적이 나오는 이유다.

◆ ‘즉시 폐지’가 아닌 단계적 해법

이 대통령은 등록임대주택 세제 혜택을 당장 없애는 방식에는 선을 그었다. 즉시 폐기할 경우 부담이 과도하다는 점을 인정하면서도, 일정한 정리 로드맵은 필요하다고 밝혔다.

• ● 임대 종료 후 일정 기간(예: 1년) 처분 기회 부여
• ▶ 이후 양도세 중과 제외 혜택 단계적 축소
• ▪ 1~2년 차에는 특혜 절반 폐지, 일정 기간 후 전면 폐지 방안 검토
• ● 적용 대상을 아파트로 한정하는 방안도 대안으로 제시

정책 신뢰를 훼손하지 않으면서도, 영구적 특혜 구조는 바로잡겠다는 절충적 접근으로 읽힌다.

◆ 수십만 호 공급 효과라는 판단

이 대통령은 등록임대 다주택이 일반 다주택과 동일한 조건으로 시장에 나오게 될 경우, 공급 효과가 상당할 것이라고 내다봤다.

“의무 임대 기간과 일정한 양도세 유예 기간이 지난 뒤 등록임대 다주택이 시장에 나오면 수십만 호 공급 효과가 있다”는 발언은 이번 문제 제기가 단순한 형평성 논쟁을 넘어 주택 공급과 가격 안정까지 염두에 둔 것임을 보여준다.

규제를 통한 압박이 아니라, ‘나오게 만드는 구조’를 고민하겠다는 메시지다.

◆ 왜 지금까지 유지돼 왔나

문재인 정부도 2020년 7·10 대책에서 아파트 등록임대사업자 제도 폐지를 발표했다. 그러나 기존 등록자에 대한 세제 혜택은 유지됐다.

양도세는 아직 부과되지 않았기 때문에 법리상 혜택을 없애도 문제가 없다는 의견도 있었지만, 임대 등록을 장려했던 정부가 정책을 뒤집는다는 비판과 전세 시장 불안을 고려해 그대로 유지돼 왔다.

이 대통령의 발언은 이 ‘미완의 정리’를 다시 테이블 위에 올려놓은 셈이다.

◆ 다주택 규제의 질문이 바뀌고 있다

“집을 몇 채 가졌느냐”보다 중요한 질문은 “그로 인한 사회적 부담을 어떻게 나눌 것인가”로 옮겨가고 있다. 등록임대주택 양도세 특혜 논의는 다주택 규제의 방향이 ‘징벌’에서 ‘정리와 전환’으로 이동하고 있음을 보여준다.

결국 관건은 속도와 설계다. 시장 충격을 최소화하면서도, 영구적 특혜라는 왜곡을 바로잡을 수 있을지 주목된다.

여러분은 등록임대주택 세제 혜택, 어디까지가 적정하다고 보시나요?
임대 종료 후에도 예외를 둬야 할까요?