집을 알아볼 때 가장 먼저 보는 건 아파트 실거래가와 현재 시세, 그리고 세금 계산이죠. 여기에 공시지가(공동주택 공시가격)까지 함께 체크하면 의사결정의 정확도가 확 올라갑니다. 저는 이 네 가지를 한 번에 정리하는 ‘루틴’을 만들어두니, 매물 비교가 훨씬 빨라지고 협상도 수월해지더라고요. 아래 안내대로만 따라오시면, 10분 안에 필요한 정보와 취득세·등록세(등록면허세)까지 가늠할 수 있게 됩니다.
글은 정보성 중심으로, 실제 조회 경로와 계산 포인트를 단계별로 정리했습니다. 중간에 빠른 바로가기 버튼도 넣어두었고, 표와 리스트는 모바일에서도 읽기 편하게 구성했어요. 핵심 키워드(아파트 실거래가, 시세조회, 공시지가, 취득세, 등록세)는 제목·첫 단락·중단·마무리에 고르게 배치했습니다.
📚 목차
실거래가 조회: 어디서, 어떻게?
아파트 실거래가는 말 그대로 ‘세금 신고된 실제 거래가격’입니다. 가장 신뢰할 수 있는 경로는 국토교통부의 실거래가 공개시스템이며, 지자체·부동산원 서비스에서도 같은 데이터를 연동해 보여줍니다. 조회 팁은 간단해요. (1) 시·군·구 → 읍·면·동 → 단지명을 순서대로 좁혀 들어가고, (2) 전용면적 필터를 실제 보려는 평형에 맞추며, (3) 최근 3~6개월 내 거래를 우선 확인합니다. 이러면 호가(부르는 가격)보다 시장의 ‘체결 가격대’를 빠르게 감 잡을 수 있습니다.
빠른 경로
실거래가 공개시스템 · 서울 열린데이터(실거래가 뷰어)
시세조회: 부동산테크 활용 요령
시세는 현재 시장에서 통용되는 거래 예상 범위입니다. 한국부동산원 부동산테크에선 단지·면적별 시세 밴드를 제공해 호가·실거래가 간 간극을 직관적으로 볼 수 있어요. 저는 같은 단지의 면적 타입별 시세를 함께 확인해 ‘프리미엄이 붙는 타입’과 ‘거래가 빠른 타입’을 구분합니다. 아래는 시세 조회 시 체크할 항목을 표로 정리한 것입니다.
| 체크 항목 | 확인 방법 | 해석 포인트 |
|---|---|---|
| 시세 밴드(상·하단) | 단지→면적 선택 | 호가 대비 실거래가 근접 구간 파악 |
| 거래량 추이 | 월별 거래량 그래프 | 거래 감소 시 협상 여지↑, 급증 시 매도 우위 |
| 전세-매매 갭 | 전세/매매 시세 동시 보기 | 갭 축소=매수 심리 둔화 신호일 수 있음 |
공시지가·공동주택 공시가격 빠른 조회
공시지가는 토지 기준가, 아파트는 공동주택 공시가격을 조회합니다. 세금, 건강보험료, 대출 규정 등 다수의 기준점이 되므로 꼭 확인하세요. 동일 단지라도 동·층·면적에 따라 값이 다르고, 매년 공시·조정 일정을 거칩니다. 아래 체크리스트대로 보면 누락이 없습니다.
- 아파트는 공동주택 공시가격(토지는 개별공시지가)
- 조회 연도와 기준일(1월 1일) 확인
- 이의신청 기간·조정공시 반영 여부 확인
- 세부 주소(동·층·호)와 전용면적 정확 입력
- 과거 연도 비교로 변동률 파악
취득세 계산 공식과 예시
취득세는 주택 취득 시 1회 납부하는 지방세로, 주택가격·보유 주택 수·조정대상지역 여부에 따라 세율이 달라집니다. 1주택 기본 구간은 대체로 ① 6억 원 이하 1%, ② 6~9억 원 구간 누진(약 1~3%), ③ 9억 원 초과 3%가 적용되고, 여기에 지방교육세(취득세의 10%)와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 등 일부)가 더해집니다. 다주택·법인은 중과(예: 8%·12%)가 있으니 반드시 확인하세요. 지방(일부 지역)의 저가주택 중과 제외 기준이 1억→2억으로 완화되는 등 2025년 변화도 점검이 필요합니다.
예시(1주택·9억 이하)
예) 7.5억 취득 시 취득세율(누진) 적용 → 산출세액 X 10% = 지방교육세, (해당 시) 농특세 추가. 실제 납부액은 지역·면적·감면 특례 여부에 따라 달라질 수 있어 서울 ETAX 등 공식 계산기를 함께 사용하세요.
등록세(등록면허세)·부대세 계산 표
등록세는 현재 명칭이 등록면허세(등록분)입니다. 부동산 소유권 이전 등기의 표준세율은 2%(일부 지자체 주택 감면 적용 시 1% 수준), 지방교육세는 등록면허세의 20%가 일반적입니다. 저당권·지상권 등 기타 권리 등기는 보통 0.2% 수준이 적용됩니다. 실제 세율은 지자체 조례·감면 규정에 따라 달라질 수 있으니 관할 지자체 페이지에서 재확인하세요.
| 구분 | 과세표준 | 세율(예시) | 부대세 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 소유권 이전 등기(유상) | 부동산 가액 | 등록면허세 2% (일부 주택 감면 시 1%) | 지방교육세 = 등록면허세의 20% | 지자체 감면·최저세액 등 확인 |
| 저당권·지상권 등 | 채권/가액 | 등록면허세 0.2% | 지방교육세 = 등록면허세의 20% | 권리 종류별 상이 |
※ 명칭 혼용 주의: 실무에서 ‘등록세’라고 부르지만 법정 명칭은 등록면허세(등록분)입니다.
마지막 점검표 & 자주 하는 실수
- 실거래가는 최근 3~6개월 우선·면적/층 비교 필수
- 시세는 밴드(상·하단)와 거래량 추이를 함께 본다
- 공시가격은 연도·기준일·이의신청 반영 여부 확인
- 취득세는 주택 수·지역(조정대상지역)·면적(85㎡) 체크
- 등록면허세는 관할 조례 감면 여부 재확인
- 계산은 공식 계산기·지자체 ETAX로 최종 검증
자주 묻는 질문(FAQ)
Q
실거래가와 시세는 무엇이 다른가요?실거래가는 신고된 실제 체결가, 시세는 현재 시장의 예상 거래범위입니다. 매수 판단은 실거래가를 기준으로 하고, 협상 범위는 시세 밴드로 좁히면 좋습니다.
Q
공시지가와 공동주택 공시가격의 차이는요?공시지가는 토지 기준가, 공동주택 공시가격은 아파트 등 공동주택의 기준가입니다. 아파트를 확인할 땐 공동주택 공시가격을 보시면 됩니다.
Q
취득세는 어떻게 달라지나요?주택 가격·보유 주택 수·조정대상지역 여부에 따라 달라집니다. 1주택은 1~3% 구간, 다주택·법인은 8%·12% 등 중과가 존재합니다. 지역·특례에 따라 감면이 있을 수 있어요.
Q
등록세와 등록면허세는 같은 말인가요?네, 실무에선 ‘등록세’로 부르지만 현재 법정 명칭은 등록면허세(등록분)입니다. 소유권 이전 등기는 통상 2%(주택 감면 시 1% 수준), 지방교육세는 그 20%가 붙습니다.
Q
최종 세액은 어디서 정확히 계산하나요?서울시 ETAX 등 지자체 계산기와 관할 세무부서 안내가 가장 정확합니다. 감면·중과·최저세액 등은 지자체 조례에 따릅니다.
Q
2025년 바뀐 점이 있나요?일부 지역의 저가주택 중과 제외 기준 상향, 인구감소지역 주택 취득세 감면 등 변화가 있습니다. 거래 전 해당 지역 공지와 최신 법령을 확인하세요.
오늘 정리한 루틴대로 아파트 실거래가→시세조회→공시지가(공동주택 공시가격)→취득세·등록세 순서로 보면, 매물 판단이 한층 명확해집니다. 특히 실거래가는 현실 가격의 기준, 시세는 협상의 범위, 공시가격은 각종 제도의 기준, 세금 계산은 최종 의사결정의 안전장치가 됩니다. 북마크해 두고 실제 매물에 바로 적용해 보세요. 다음 매수/갈아타기 때, 이 체크리스트가 시간을 아끼고 위험을 줄여줄 거예요.
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