◆ 3년 새 7배 가까이 늘어난 자본시장 자금
국토교통부의 자금조달계획서 자료에 따르면 지난해 7월부터 12월까지 서울 주택 매수에 활용된 주식·채권 매각 대금은 2조 948억원에 달했다. 연간 기준으로 보면 2022년 5765억원이던 금액이 2023년 1조 592억원, 2024년 2조 2545억원을 거쳐 지난해에는 3조 8916억원까지 증가했다.
3년 사이 약 7배 가까이 커진 셈이다. 단순한 증가가 아니라 ‘자금 흐름의 구조적 변화’로 읽힌다.
특히 지난해 9월과 10월에 자금 유입이 집중됐다. 10월은 코스피가 4000선을 돌파하며 고점을 찍었던 시기이자, 고가 주택에 대한 대출 한도를 추가로 제한한 10·15 대책이 발표된 달이다.
증시 차익 실현과 대출 규제가 동시에 맞물리면서 ‘주식→부동산’ 이동이 본격화됐다는 해석이 가능하다.
◆ 강남 3구로 몰린 자금
자금은 서울 전역에 고르게 퍼지지 않았다. 최근 7개월간 강남구에만 3784억원이 유입됐고, 강남·서초·송파 등 강남 3구로 들어간 금액은 9098억원으로 전체의 37.9%를 차지했다.
대출 규제 국면에서도 ‘입지 선호’는 더욱 뚜렷해졌다. 자산가들이 현금 여력이 있는 만큼 상대적으로 안전하다고 판단하는 지역에 집중하는 모습이다.
이는 금융자산을 실물자산으로 재배치하는 전형적인 포트폴리오 전략으로도 볼 수 있다.
◆ 왜 주식 수익이 부동산으로 향할까
전문가들은 크게 세 가지 요인을 꼽는다.
- ● 대출 규제로 레버리지 활용이 어려워짐
- ● 증시 상승에 따른 차익 실현 매물 증가
- ● 부동산을 ‘거주 가치가 유지되는 자산’으로 인식
특히 무주택자들 사이에서는 “주식으로 번 돈을 내 집 마련의 씨앗으로 쓰겠다”는 심리가 강해졌다는 분석도 나온다.
변동성이 큰 금융시장 수익을 상대적으로 안정적인 실물 자산으로 옮기는 흐름이다.
◆ 자금 출처 조사도 강화
이런 흐름과 맞물려 자금조달계획서 항목도 더욱 촘촘해졌다. 최근에는 가상화폐(코인) 매각 대금이 새롭게 포함됐고, 해외 예금·대출 내역도 상세히 기재해야 한다.
정부는 자금 세탁이나 편법 증여, 투기 자금 유입을 차단하기 위해 출처 검증을 강화하는 분위기다.
즉, 자금 이동은 자유로워졌지만, 투명성 요구는 더욱 높아졌다.
◆ 앞으로의 변수는?
만약 증시가 조정을 받거나 부동산 가격이 둔화될 경우, 자금 흐름은 다시 달라질 수 있다. 지금의 현상은 ‘유동성 이동기’의 특징일 뿐 영구적 공식은 아니다.
중요한 것은 시장이 규제에 단순히 위축되는 것이 아니라, 자산 구조를 바꾸며 적응하고 있다는 점이다.